Rok 2023 nám prináša niekoľko násobné úrokové sadzby, ktorým nedokáže trh odolávať, čo je úplne prirodzený jav. Mladým ľuďom približne do 30 rokov, pri úrokových sadzbách 4-5 % zostáva možnosť bývať formou prenájmu a neriskovať, ak ich príjmy nepokryjú hypotéku i základný životný štandard.
Takmer 70-80 % záujmu v roku 2022 tvorili mladí a dynamickí ľudia. Predbiehali záujemcov s vlastnými zdrojmi. Avšak dnes momentálne obsadzujú každý voľný prenájom, pretože vyčkávajú na lepšie ceny, aby zvládli celkové navýšenie hypotéky. Ich stav ovplyvnil aj celkový trh s prenájmom, ktorý veľmi oživili a zrýchlili. Každá nová ponuka na prenájom má do pár hodín alebo len do pár dní svojho dlhodobého nájomcu. Prenájmy aj pri vyšších cenách majú svojich spokojných záujemcov.
Novoročná apatia trhu, zvyšujúceho sa úrokové sadzby, menej záujemcov nakupovať prostredníctvom hypotéky trh oslabil, ceny starších bytov v druhom štvrťroku začali klesať a dnes dosahujú o 5-10 % nižšie ceny oproti roku 2022, čím nastala atmosféra, ktorá postupne zvyšuje záujem ich nakupovať. Svoje pôvodné ceny si držia novostavby a stavebné pozemky, pri tých sme pokles cien nezaevidovali. Dnes nám nakupujú už druhotní zákazníci, už niečo vlastnili a predali a potrebujú svoje ďalšie bývanie dofinancovať max. do 60 % budúcej nehnuteľnosti hypotékou, tí s históriou, nad 35 rokov, takým to vychádza i pri súčasných úrokových sadzbách prijateľne a zvládnuteľne. Samozrejme stále je dostatok ľudí, ktorí svoje vlastné zdroje investujú do nehnuteľnosti.
Situácia sa neplánuje výrazne meniť. Pravdepodobne tento stav trhu bude s nami aj počas budúceho roka 2024.
Je v záujme každého predávajúceho ale i kupujúceho správne zvažovať, čo je v jeho danej situácii vhodné a prijateľné. Pretože práca s nehnuteľnosťami je dlhodobá záležitosť. Buď sa rozhodnete investovať do seba a pôjdete svojím cieľom, vždy cieľom uskromnenia sa na úkor svojho bývania, alebo pôjdete investovať s cieľom prenájmu, čo sa taktiež odzrkadlí po niekoľkých rokoch. Nič nie je v realitách rýchlo.
Ak si plánujete kúpiť byt alebo dom už dlhodobo, máte dostatok vlastných zdrojov a viete dofinancovať hypotékou, nie je na čo čakať. Samozrejme treba dbať na to, aby po schválení hypotéky, boli aj dostatočné náklady na bežný štandard. Ak toto máte, nemusíte čakať čo bude o 1,2,3 roky, pretože to je cena bývania súčasného trhu. Pretože o ten čas už Vy sami budete niekde inde, ako tí čo začali nakupovať oveľa neskôr po Vás.
Z výhľadového hľadiska do 2-3 rokoch by mali úrokové sadzby získať nejaký štandard, stabilizáciu – odhadujem úroveň 3,5 %, avšak nečakajte, že ešte niekedy príde doba úrokov do 1-2 %. To už k nám nepríde, vracali by sme sa v čase, čo teda nikoho nikam neposunie. Opäť by stúpali ceny, lebo záujem o kúpu pri nízkych úrokových sadzbách by bol opäť enormný a opäť by stúpala inflácia a dostali by sme sa naspäť tam, kde sme už boli v roku 2021-2022.
K súčasným úrokom 4-5 % sa prispôsobujú ceny už dnes svojimi zľavami, pretože inak by sa trh hýbal oveľa pomalšie, čo nerieši situáciu tým, ktorí sa potrebujú posúvať predajom nehnuteľností ďalej, napríklad z menšej do väčšej, z domu do bytu pre svoje životné situácie, ktoré sú ozaj v danom čase pre nich nevyhnutné. Akonáhle sa však úrok stabilizuje pod 4 % tak opäť očakávajte mierne stúpnutie cien nehnuteľností, pretože to je prirodzený jav, stúpne záujem, zvýšia sa ceny.
Ak sa Vám počas roka 2022 podarila predať nehnuteľnosť za maximum ceny aká bola možná a Vy ste potrebovali následne nakupovať ihneď nehnuteľnosť inú, tak Vy sami ste nakupovali za zvýšené ceny. Ak dnes predávate byt a dosiahnete o 5-10 % menej, tiež budete nakupovať ihneď inú nehnuteľnosť približne o 5-10 % lacnejšie.
Špekulatívnym obchodom odzvonilo už od roka 2020, pretože to bol bod stúpania cien nehnuteľností pri nízkych úrokových sadzbách. Nehnuteľnosti sa skôr dostávali do rúk pravým a priamym majiteľom na užívanie a investovanie do vlastného bývania, ako obchodníkom nakupovať lacno a predať obratom drahšie.
Banky sledujú zvýšením úrokových sadzieb jednu z možností ako znížiť infláciu, čo sa im aj darí. Schopnosť ľudí splácať hypotéku a nevyhadzovať peniaze navyše na iné rozmary, spomalí trh iných segmentov, ktoré budú tiež nútené ceny tovarov a prác znižovať, aby dokázali na trhu fungovať.
Reality nikdy nešli v jednotnej krivke a vždy sa budú prispôsobovať trhu, nepriaznivému znížením cien, a pri zvýšenom záujme zvýšením cien.
Pravidelná rovnováha pri cenách nehnuteľností neexistuje. Existuje len moment, kedy je správne pre klienta predať, ako so získanými peniazmi naložiť ďalej, kde skončia a či budú užitočne investované.
Marcela Bartovicová, RSc.
