Zastaví sa konečne rast cien? Klesne záujem o hypotéky pri zvýšených úrokových sadzbách?

Aká je v súčasnosti situácia na realitnom trhu? Ceny bytov v Piešťanoch už nemajú kam rásť.

Ak zhodnotíme predaj roka 2022, do novembra sa predávalo u nás štandardne, rok 2022 bol veľmi dynamický, december mal už však slabší záujem trhu ako pominulé roky. Ceny nehnuteľností sa už počas roka 2022 dostali u nás v Piešťanoch na špičku, ktorým dokázal trh ešte odolávať. Niektoré ponuky naďalej rástli, avšak už na ne nedokázal trh reagovať, niektoré vidíme v ponuke stále, niektoré úpravou ceny záujemcu našli. Rýchlo rastúce ceny, ktoré už nezvládol trh sa nepredávali, skôr zabezpečovali, že záujemci reagovali na cenovo výhodnejšie ponuky, čím vytvorili prostredie pre predaj zaujímavejších ponúk, ktoré sa dokázali predať a dnes už ich na realitných portáloch nenájdeme.

Z roka na rok nám množstvo ponúk ubúda, kto nemusí, nehnuteľnosť nepredáva, kupujúci nemajú moc na výber. Ak si majú vyberať v jednej lokalite, z podobných ponúk určite vyhráva lacnejšia ponuka.

Všeobecne však možnosť predávajúcich pýtať vyššie ceny spôsobil, že veľa ponúk na trhu dosahovali nereálne ponukové ceny, neprimerane umelo vysoké, pričom ak sú nepredané, nejde o trhovú hodnotu ale stále len o ponukovú cenu a ponuku, ktorá záujemcu ešte nemá.

Nehnuteľnosti, ktorých ceny boli už počas druhého polroka 2022 na hranici záujmu pre svoju vysokú cenu a nepodaria sa predať ani do jari roka 2023, pri tých musia majitelia pristúpiť k prehodnoteniu predajnej ceny, zníženiu ponukovej ceny.

Najväčšie nárasty cien za posledné roky sledujeme na bytoch v starších domoch, samozrejme, aj ceny novostavieb rástli pre vyššie ceny stavebných materiálov. To nútilo záujemcov viac nakupovať skôr staršie byty, ktorých ceny sú aj boli vždy dostupnejšie ako nových bytov, čo zabezpečilo, že ceny starších bytov rástli a rástli. Myslím si, že už dnes nemajú kam rásť, pretože ich nebude mať kto kupovať.

I keď ceny starších bytov boli na vysokých cenách, pri zvyšujúcich sa úrokových sadzbách nemajú už kam rásť a niektoré budú musieť prejsť úpravou ceny, aby našli svojho nového majiteľa.

Zvýšené úrokové sadzby, zvyšujúce sa ceny energií nehnuteľností, zvyšujúce sa ceny potravín a iných životne dôležitých potrieb bude nútiť trh ceny starých bytov znižovať.

Ak by súčasné ceny naďalej mali stúpať, dostali by sme sa do situácie, že nehnuteľnosti nebude mať kto kupovať. V takejto neistote môžu nakupovať len tí, ktorí bývanie nevyhnutne potrebujú a majú na to vytvorené finančné prostriedky prostredníctvom vlastných zdrojov, alebo kombináciu s úverom avšak už za vyššie úrokové sadzby ako sme boli zvyknutí. Alebo tí, ktorí pre vysokú infláciu odmietajú držať peniaze na účte a chcú ich i pri mierne vyšších cenách investovať do nehnuteľností, pričom si veľmi dobre zvážia, do akej nehnuteľnosti ich uložia.

Rok 2022 bol rok, ktorý si budú veľmi dobre pamätať všetci záujemci, ktorí dokázali získať úrokovú sadzbu pod 1 %. Táto doba skončila. Percentá úrokových sadzieb budú stúpať. Zvyšujúcimi sa úrokmi bude záujem klesať. Ak by sme dnes mali hypotekárne úvery na úrovni roka 2022, aj pri zvýšení cien energií a ostatných životných potrieb, aj tak by trh zvládol nakupovať dynamickým tempom ako za posledné tri roky. Mali sme aj pandémiu, ale ani tá nedokázala zastaviť trh, skôr ho zobúdzala a domy, chaty a pozemky boli najzaujímavejšími nehnuteľnosťami tohto nepríjemného obdobia.

Asi najťažšie to budú mať mladí ľudia, mladé rodiny, ktoré sa už pri vyšších úrokových sadbách nebudú až toľko zapájať pri hľadaní svojho nového bývania, budú nútení skôr bývať formou prenájmu.

Zároveň ťažká situácia prichádza pre developerov, pretože tu samozrejme tiež klesne záujem. Pre zvýšené stavebné materiály môžu novostavby ešte stále mierne stúpať. Otázkou je, ako budú predávať nové byty, ak minimálne 70 % záujemcov tvorili mladí ľudia, z ktorých 50 % si to nebude môcť dovoliť vôbec.

Samozrejme aj takáto situácia vytvára prostredie pre tých, ktorí si vlastné zdroje nechcú ukladať do neistých fondov, do akcií, do zlata, kryptomien a pod. pretože aj tento trh bude trpieť. Nehnuteľnosti vždy boli dlhodobá ale zároveň stabilná investícia. Ja osobne nepoznám klienta, ktorý by kúpou nehnuteľnosti ak sa poradil a nechal smerovať odborníkmi, na nej stratil, prerobil, ľutoval.

Marcela Bartovicová, RSc., realitný maklér a konateľ AB Contact, s.r.o.