Od roku 2014 je v platnosti nový Zákon o krátkodobom nájme bytu č. 98/2014 Z. z. (ďalej len „Zákon“), ktorý výrazne vylepšil legislatívnu situáciu v SR pri krátkodobom (tržnom) prenajímaní bytov. Podstatné náležitosti Zmluvy o krátkodobom nájme bytu (ďalej len „NZ“) sú uvedené v § 3 Zákona. Patrí medzi ne aj určenie alebo spôsob určenia výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Podľa § 4 Zákona si majú zmluvné strany v rámci NZ okrem iného dohodnúť aj všetky otázky týkajúce sa výšky platieb, rozsahu a spôsobu výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, t. j. v praxi skrátene nazývané zálohy za energie. To, akým spôsobom si to zmluvné strany dohodnú, už ponecháva zákonodarca na nich. V tomto článku sa venujeme najčastejším spôsobom určenia rozsahu a spôsobu platenia energií pri prenájme nehnuteľností a zacielime na najoptimálnejšie riešenie pri tvorbe NZ podľa Zákona pri prenájme bytu v bytovom dome.
Pri prenájme nehnuteľností používame tri základné spôsoby ako v NZ upraviť platby za energie:
Tzv. „teplé nájomné“, t. j. všetky náklady na energie sú už zahrnuté v „nájomnom“. Najčastejšie sa využíva pri prenájme kancelárií vo veľkých komerčných budovách, kde nie je prakticky možné, robiť presné odpočty spotreby. Výhodou je, že nájomca vie presne koľko bude platiť a prenajímateľ nemusí robiť vyúčtovania, nevýhodou, že jedna alebo druhá strana na tom môže, vzhľadom na skutočnú spotrebu, ekonomicky prerobiť. Z tohto dôvodu nie je tento spôsob vhodný pre rezidenčný nájom (prenájom bytov alebo domov).
Nájomca uhrádza prenajímateľovi len čisté nájomné a všetky energie si platí nájomca sám (vo vlastnom mene a na vlastný účet), t. j. po uzatvorení NZ sa všetky energie prehlásia na nájomcu. Tento ideálny spôsob sa využíva pri prenájme veľkých (najmä priemyselných objektov) a bol by najvhodnejší aj pri prenájme domov, keby … Keby sme nežili na Slovensku a nebolo všetko u dodávateľov vody, plynu a elektriky tak administratívne náročné, najmä v prípade, ak nájomca nechá u dodávateľa sekeru.
Mesačné nájomné a energie sú rozdelené v NZ na dve položky, pričom energie platí nájomca prenajímateľovi (spoločne s nájomným) vo forme mesačných záloh a 1x ročne sú skutočné náklady na energie zo strany prenajímateľa nájomcovi vyúčtovávané. Výhody, resp. nevýhody sú presne opačné ako v prvom prípade. Tento spôsob sa najčastejšie využíva pri prenájme bytov a nebytových priestorov v bytových alebo polyfunkčných domoch.
Tento článok je zameraný najmä na situáciu pri prenájme bytov v bytových domoch, takže sa poďme na naše možnosti pozrieť bližšie. Prvý spôsob je najjednoduchší, ale pre prenajímateľa najrizikovejší. Stačí ľahostajnosť nájomcu tým, že neohlási malú závadu (tečúca voda na WC) a nedoplatok za minutú vodu môže byť vyšší ako samotné nájomné.
Druhý spôsob nie je v praxi prakticky realizovateľný, nakoľko časť nákladov platí prenajímateľ (ako vlastník bytu) priamo správcovi (alebo spoločenstvu) bytového domu na základe zálohového predpisu a tieto sa nedajú prehlásiť priamo na nájomcu.
Zostáva nám potom len tretí spôsob, keď energie platí prenajímateľ, nájomca mu počas nájmu uhrádza mesačné zálohy na energie a prenajímateľ vždy 1x ročne a po skončení nájmu skutočné náklady nájomcovi vyúčtuje. Nevyhnutnou podmienkou je, aby prenajímateľ spoločne s nájomcom, vždy na začiatku nájmu, k 31.12. kalendárneho roka a pri skočení nájmu, protokolárne zapísali stavy na meračoch energií. Namerané stavy, spoločne s vyúčtovacími faktúrami od dodávateľov energií a ročným vyúčtovaním od správcu, tvoria potom podklad pre ročné a koncové vyúčtovanie skutočných nákladov.
V rámci tohto tretieho spôsobu zostáva v praxi často nejasné a sporné, ktoré položky súvisiace s užívaním bytu je prenajímateľ oprávnený nájomcovi do vyúčtovania zahrnúť a ktoré nie. Niet pochýb o tom, že náklady na spotrebovaný plyn (varenie, kúrenie, ohrev TÚV) a elektrickú energiu pri užívaní bytu, sú nákladom nájomcu a tieto by mal prenajímateľ, ak má uzatvorenú zmluvu s ich dodávateľmi (napr. SPP, a.s., ZSE, a.s.) podľa skutočnej spotreby nájomcovi preúčtovať.
Rovnako aj poplatky za internet, pevnú linku a káblovú televíziu dovedenú do bytu by mali byť nákladom nájomcu. Ak má zmluvu s poskytovateľom (napr. Telekom, UPC) uzatvorenú prenajímateľ a chce tieto poplatky preúčtovávať nájomcovi, je nevyhnutné, aby táto skutočnosť ako aj orientačná výška poplatkov bola zo strany nájomcu odsúhlasená a uvedená v NZ. V praxi už ale nájomcovia tieto zmluvy uzatvárajú v prevažnej miere sami priamo s poskytovateľom tejto služby (so súhlasom prenajímateľa), platia ich vo svojom mene a na svoj účet a tak nie sú súčasťou záloh ani vyúčtovania.
Ďalšia významná časť nákladov spojených s užívaním bytu je zahrnutá v už vyššie spomenutom zálohovom predpise od správcu. Štandardne sú v ňom zahrnuté tieto položky: náklady na ústredné kúrenie a ohrev teplej úžitkovej vody, vodné a stočné (vrátane dažďovej vody), prevádzka výťahu, osvetlenie spoločných priestorov v dome, upratovanie spoločných priestorov a údržba okolia bytového domu, poplatok za výkon správy, príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu (v skratke „fond opráv“) a poistenie bytového domu.
V praxi prenajímatelia často a nesprávne všetky tieto položky preúčtovávajú nájomcovi. Po správnosti by však mali ísť na účet nájomcu len náklady súvisiace s užívaním bytu ako takým, t. j.: náklady na ústredné kúrenie a ohrev TÚV, vodné a stočné – vrátane dažďovej vody, výťah, osvetlenie spoločných priestorov v dome, upratovanie spoločných priestorov a údržba okolia bytového domu). Náklady, ktoré súvisia výlučne s vlastníctvom bytu, t. j. (1) poplatok za výkon správy, (2) poistenie bytového domu a najmä (3) fond opráv by sa nájomcovi preúčtovávať nemali. Predovšetkým položka fond opráv nie je nízka a môže spôsobiť, ak sa vlastníci bytov v bytovom dome dohodnú na jej zvýšení počas trvania nájmu, veľké komplikácie pri vyúčtovaní.
Nakoľko však súčet týchto troch položiek nie je bezvýznamná suma peňazí, odporúčam vlastníkom bytov, ktorí doteraz tieto položky preúčtovávali nájomcom a logicky nechcú znížiť svoje príjmy z prenájmu, aby ich zo záloh vypustili a radšej o túto sumu zvýšili samotné nájomné. Nájomcovi je totiž v zásade jedno, či platí prenajímateľovi 300 € nájomné plus 150 € zálohy na energie (vrátane nesprávne zahrnutého fondu opráv), alebo 350 € nájomné (v ktorom má prenajímateľ zahrnuté aj výdavky na fond opráv) plus 100 € zálohy na energie. V oboch prípadoch je to pre nájomcu 450 € mesačne. V energiách a poplatkoch spojených s užívaním bytu nesmú byť zahrnuté žiadne daňové výdavky prenajímateľa (či už daň z nehnuteľností alebo daň z príjmu).
Investičná kúpa bytu za účelom jeho prenajímania je opäť hitom. Prenajímanie je však podnikaním ako každé iné, vyžaduje si okrem iného znalosti, skúsenosti a čas. V tomto článku sme poukázali len na jeden z mnohých problémov prenajímania bytov, ktoré môžu pri nesprávnej úprave NZ spôsobiť prenajímateľovi aj nájomcovi nočné mory. Tých problémových bodov je však ďaleko viac a preto obom stranám odporúčam, aby pri uzatváraní NZ boli maximálne ostražití.
